Notitie met betrekking tot het recht van erfpacht en het recht van opstal.
Het recht van opstal komt in de praktijk minder voor dan het recht van erfpacht. De beide rechtsfiguren zijn zeer aan elkaar verwant en dat blijkt ook uit wettelijke bepalingen (5:104 en 5:105 BW) die de regels van het erfpachtrecht van toepassing verklaren op het recht van opstal.

Verschil
Het essentiƫle verschil tussen het recht van erfpacht en het recht van opstal is dat het recht van opstal een scheiding aanbrengt in de eigendom. De opstaller heeft een beperkt recht ten opzicht van de grondeigenaar in die zin dat de grondeigenaar de aanwezigheid van (in casu) bouwwerken moet dulden en hij heeft een volledig eigendomsrecht op deze gebouwen. De opstaller is dus eigenaar van het gebouw.

Erfpachtrecht
Bij erfpachtrecht krijgt de erfpachter het recht om een aan een ander in eigendom toebehorende zaak te gebruiken en te houden. De erfpachter wordt dus geen eigenaar.
Het recht van erfpacht is in casu misschien te veel omvattend omdat het recht geeft op gebruik van niet alleen het gebouw maar ook van de grond, de onderliggende aardlagen het grondwater en de beplanting.
De inhoud van het erfpachtrecht wordt voornamelijk ingevuld door de erfpachtvoorwaarden, van de wettelijke regels mag op bijna alle punten worden afgeweken zodat de inhoud van het recht van erfpacht op de situatie kan worden toegesneden.
Het recht van erfpacht kan worden overgedragen en verhypothekeerd, ook kan het worden verhuurd of verpacht.
Bij einde van het erfpachtrecht is de erfpachter bevoegd om gebouwen die door hemelf zijn aangebracht of tegen vergoeding zijn overgenomen weg te nemen.

Opstalrecht
Bij opstalrecht wordt de opstaller eigenaar van het gebouw. Als gevolg daarvan mag de opstaller bijvoorbeeld de bestemming wijzigen daar waar de erfpachter dat niet mag of uitsluitend met toestemming van de grondeigenaar. De opstaller kan zijn recht ook vervreemden, verhypothekeren, verhuren etc.
De inhoud van het opstalrecht wordt bepaald door de voorwaarden waaronder dit recht wordt verleend. Omdat de wet vele regels van het erfpachtrecht van toepassing verklaard kan een opstalrecht worden gevestigd dat qua inhoud het erfpachtrecht benaderd.
Bij einde van het opstalrecht gaat het gebouw van rechtswege weer over op de grondeigenaar.

Conclusie
Het wel of niet eigenaar worden van een gebouw is als reden om voor erfpacht of juist voor opstal te kiezen niet altijd goed verdedigbaar omdat de erfpachter weliswaar geen eigenaar wordt maar wel volledige verantwoordelijk is voor de gebouwen krachtens overeenkomst of krachtens wettelijke bepalingen.

Het is afhankelijk van de bedoeling van partijen of er wordt gekozen voor erfpacht of opstal.
Het recht van erfpacht is bedoeld om iemand het genot te geven van een onroerende zaak die eigendom is van een ander terwijl het recht van opstal primair is bedoeld om de eigendom horizontaal te scheiden.
De voorwaarden waaronder het ene of het andere recht wordt gevestigd bepalen voor een groot deel de inhoud.

juni 2014

Vragen/contact


Stel hier uw vraag